特別控除 : 横浜で一条工務店i-smart を新築中の記録

横浜住みの筋斗雲です。バブル期に買ったマンションを所有していて、売却査定に出したところ、購入価格の1/3以下。一条工務店で新築するのにお金が足りないので売却せざるを得ない。それとは別に所有している土地を売却し、こちらは譲渡益が出た。譲渡益が出た分に関しては保有年数に応じて税金がかかる。そして条件にもよるがさまざまな特例があり、どんな特例を使うのが一番良い方法がまずは税理士さんに聞いてみた。マンションの仲介業者さんの無料税務相談だ。

譲渡益が出るのがわかっていたので譲渡する土地にある古家に引っ越して3000万円の特別控除を受けるつもりであった。解体するまでのおよそ八ヶ月分の電気ガス水道の領収書、引っ越し屋さんに払った領収書、古家外観、内部写真等用意して税理士さんに相談した。すると、住居が二つある場合は3000万円の特別控除は認められないケースが多く、申告後に通知が来て重加算税として15%が上乗せされると説明を受けた。もう、アタマ真っ白で顔面蒼白。3000万円の特別控除が認められなかった場合、600万円以上の税金の上乗せで支払いをしなくてはならない。無理を押して確定申告して追徴課税となった場合はなんと1000万オーバーの税金を納めなければならない。

私「先生、何か他に優遇税制とか特例とかないのでしょうか？」

先生「実は、あるんですよ」

１年（１月１日から１２月３１日）のなかで譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できる。年をまたがっては出来ない。あくまでも１年という期限内での土地取引だ。と説明を受けた。

国税庁のホームページによると

【個人が、土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

　なお、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。】

と書かれている。

ふむふむなるほど。１年の間なら土地や建物の譲渡所得から譲渡損失を控除出来るのですね。

売却代金－取得費－譲渡費用=譲渡所得（損失）

を求めてマンションと売却した土地それぞれの譲渡所得（損失）を出す。土地を売った譲渡所得からマンション売却による譲渡損失を引いた金額に５年以上保有なので長期譲渡所得の所得税・住民税の税率20.315％税率を掛けるのですね。

しかし、実際にどのように計算したら良いかサッパリわからない。そこでまずは国税局のホームページを見た。

国税庁のホームページによると取得費とは

1　譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

2　取得費の概要

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

　なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

3　その他の取得費

上記2のほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

(1)　土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税

　なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

(2)　借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

(3)　土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

(4)　土地の取得に際して支払った土地の測量費

(5)　所有権などを確保するために要した訴訟費用

　これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。

　なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。

(6)　建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

(7)　土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

(8)　既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

国税庁のHPによると譲渡費用とは

(1)　土地や建物を売るために支払った仲介手数料

(2)　印紙税で売主が負担したもの

(3)　貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(4)　土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(5)　既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金

　これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

(6)　借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

　このように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。

　したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

まだ私には理解出来ないので税務署に行き、教えを乞う。

９月平日、確定申告の時期を外して行った横浜市中区山下町の中税務署は２５分待ちであった。無知な私でも良く理解出来るように、とんちんかんな質問にも丁寧に受け答えしていただいた。

減価償却費の計算について

マンションの取得費が難解だった。減価償却費の計算をしなくてはならない

国税庁のHPによると

鉄筋コンクリート造　耐用年数７０年償却率0.015

減価償却費の計算は、次のとおりです。

減価償却費＝取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（※）

（※）　1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます

。

マンションなので土地と建物に分けて計算する。建物だけに対して減価償却費を計上し、引かなくてはならない為だ。ここからが知りたかった点だ。土地には消費税がない。なので売買契約書に書いてある消費税金額を売買契約書当時の3%（3%、5％、8％）で割り戻す。3で割り、100を掛けてもよい。すると建物価格がわかる。この建物価格に0,9を掛けてさらに0,015を掛けて、さらに経過年数（20年なら×20）を掛ける。出た数字が減価償却費なので建物価格から減価償却費を引く。それに土地価格を足したのが取得費だ。やっと具体的な数字が出てきた。光が見えてきましたね。

出てきた取得費、譲渡費用を足して売却代金から引けば譲渡所得（損失）が出ます。