横浜で一条工務店i-smart を新築中の記録

横浜で一条工務店i-smart を新築中。一条ルールと悪戦苦闘し、新築する地域は不燃化推進地域であり条例により建築物は耐火性能の高い「準耐火建築物」以上という厳しい規制の中、快適さを担当と設計と私で模索した記録である。

2018年09月

カテゴリ:
一条工務店
残土

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横浜住みの筋斗雲です。横浜では台風24号の接近に伴い大雨洪水暴風波浪警報が発令されました。日本列島に沿う形で北上しています。自分の命は自分で守りましょう。避難は早めをお勧めします。
さて、懸案であった残土処分は先週に終わり10月からの基礎工事を待つばかりになりました。ようやくスタートラインに立てます。長かったなぁ。
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ブログの最初にもお伝えしてますが、初めてブログを書いてます。拙い文章、上からモノを言ってるんじゃない？とか多々文章に欠点はありますがあたたかく見守って下さい。皆様よろしくお願いします。

普段はタクシードライバーを職業としてみなとみらいや山下町で営業してます。写真撮影が趣味なのでそのうちにこのブログで載せていけたらいいですね。

以前ラインプレイで筋斗雲のハンドルネームを使ってました。その節は大変お世話になりました。これからもよろしくお願いします。

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カテゴリ:
一条工務店
資材

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横浜住みの筋斗雲です。10月1日より基礎工事に入ります。
その前段階として資材が土地の上に置かれた。

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ん？雨ざらしで道路際に無造作に置いて大丈夫か？
早速現場監督に連絡。
私「雨ざらしで道路際に置いてあるが、問題ありませんか？」
監督「基礎工事に使うので雨ざらし問題ありません。持っていかれる等は無いと思いますが…」

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現場監督さんが大丈夫というなら問題無いのであろうが、少し気になった。

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雨が続いて残土処分に遅れが出ているが、最悪、雨でも作業していただくよう手配した。大型の台風の針路予想ですが関東には日曜〜月曜ですね。エルニーニョとかの影響で日本直撃のコースが多いんだとか。前の台風で関西の被害をネットやニュースで見た。大木がゴロンと根本からなぎ倒され、屋根が飛ぶ映像にはかなりショックを受けた。地球温暖化の影響で頻繁に台風が日本直撃のコースが増えると予想もされている。安心の為、シャッターを付けるようにしたのは正解かも知れませんね。

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一条工務店
特別控除

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横浜住みの筋斗雲です。バブル期に買ったマンションを所有していて、売却査定に出したところ、購入価格の1/3以下。一条工務店で新築するのにお金が足りないので売却せざるを得ない。それとは別に所有している土地を売却し、こちらは譲渡益が出た。譲渡益が出た分に関しては保有年数に応じて税金がかかる。そして条件にもよるがさまざまな特例があり、どんな特例を使うのが一番良い方法がまずは税理士さんに聞いてみた。マンションの仲介業者さんの無料税務相談だ。
譲渡益が出るのがわかっていたので譲渡する土地にある古家に引っ越して3000万円の特別控除を受けるつもりであった。解体するまでのおよそ八ヶ月分の電気ガス水道の領収書、引っ越し屋さんに払った領収書、古家外観、内部写真等用意して税理士さんに相談した。すると、住居が二つある場合は3000万円の特別控除は認められないケースが多く、申告後に通知が来て重加算税として15%が上乗せされると説明を受けた。もう、アタマ真っ白で顔面蒼白。3000万円の特別控除が認められなかった場合、600万円以上の税金の上乗せで支払いをしなくてはならない。無理を押して確定申告して追徴課税となった場合はなんと1000万オーバーの税金を納めなければならない。
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私「先生、何か他に優遇税制とか特例とかないのでしょうか？」
先生「実は、あるんですよ」
１年（１月１日から１２月３１日）のなかで譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できる。年をまたがっては出来ない。あくまでも１年という期限内での土地取引だ。と説明を受けた。

国税庁のホームページによると

【個人が、土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

　なお、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。】
と書かれている。

ふむふむなるほど。１年の間なら土地や建物の譲渡所得から譲渡損失を控除出来るのですね。


売却代金－取得費－譲渡費用=譲渡所得（損失）
を求めてマンションと売却した土地それぞれの譲渡所得（損失）を出す。土地を売った譲渡所得からマンション売却による譲渡損失を引いた金額に５年以上保有なので長期譲渡所得の所得税・住民税の税率20.315％税率を掛けるのですね。

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しかし、実際にどのように計算したら良いかサッパリわからない。そこでまずは国税局のホームページを見た。

国税庁のホームページによると取得費とは

1　譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

2　取得費の概要
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
　なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

3　その他の取得費
上記2のほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。
(1)　土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
 　なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
(2)　借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3)　土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4)　土地の取得に際して支払った土地の測量費
(5)　所有権などを確保するために要した訴訟費用
　これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
　なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
(6)　建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
(7)　土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
(8)　既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金


国税庁のHPによると譲渡費用とは
(1)　土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2)　印紙税で売主が負担したもの
(3)　貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4)　土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5)　既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
　これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6)　借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

　このように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。
　したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

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まだ私には理解出来ないので税務署に行き、教えを乞う。
９月平日、確定申告の時期を外して行った横浜市中区山下町の中税務署は２５分待ちであった。無知な私でも良く理解出来るように、とんちんかんな質問にも丁寧に受け答えしていただいた。



減価償却費の計算について

マンションの取得費が難解だった。減価償却費の計算をしなくてはならない

国税庁のHPによると
鉄筋コンクリート造　耐用年数７０年償却率0.015
減価償却費の計算は、次のとおりです。
減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（※）
（※）　1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます
。
マンションなので土地と建物に分けて計算する。建物だけに対して減価償却費を計上し、引かなくてはならない為だ。ここからが知りたかった点だ。土地には消費税がない。なので売買契約書に書いてある消費税金額を売買契約書当時の3%（3%、5％、8％）で割り戻す。3で割り、100を掛けてもよい。すると建物価格がわかる。この建物価格に0,9を掛けてさらに0,015を掛けて、さらに経過年数（20年なら×20）を掛ける。出た数字が減価償却費なので建物価格から減価償却費を引く。それに土地価格を足したのが取得費だ。やっと具体的な数字が出てきた。光が見えてきましたね。
出てきた取得費、譲渡費用を足して売却代金から引けば譲渡所得（損失）が出ます。

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詳しくは税理士さんか税務署にこの費用は控除出来るか確認を取る事をおすすめします。素人考えでこれは控除出来るだろ、ていうのは危険と感じます。

来年の確定申告を楽しみにしてます。事業者の青色申告ではなく会社勤めなので白色申告ですね。
あ、マンションまだ売れてなかった…
年内にマンションの売買契約しないとおじゃんになります。(>_<)

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一条工務店
地鎮祭

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横浜住みの筋斗雲です。ドキドキしながら迎えた地鎮祭の作法は神主さんが事前にレクチャーしてくれます。榊を置く向きや、鍬入れの仕方は日本を意識します。30分程の儀式で玉串料は三万円を奉納。天気は大丈夫でした。

整地に関するトラブル
一条工務店の設計士さんから土がかなり多く基礎着工までにGL（グランドライン、土地の表面レベル）を水平に漉かなければならないと説明を受けた。擁壁を施工した時に出た土まで盛れているので当然のように土地の高さが上がってしまってます。問題は土の処理方法です。

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解体屋さんに早速土の処分費用の見積りをお願いしたところ、72㎥の土の処分で1㎥あたり単価が7,500円。相場は1㎥あたり一万円なのでかなりお安くなってます、と解体屋さんは言っていた。このままだと50〜60万円くらいの整地費用が別途私負担でかかりそうです。何か良い知恵はないものか…
納得のいかない金は出したくないのが本音だ。

結局、一条工務店経由で残土処分すると17〜8万円処分費用が余計にかかるので以前解体でお世話になったハマーズさんに依頼した。着手承諾の運搬費から後日清算する、大人の対応となった。

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自立式H鋼親杭RC壁工法

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横浜住みの筋斗雲です。土地に擁壁があり、造作し直さなくてはならない場合があります。建築基準法や、その地域独特の法律の縛りが存在します。また、金額がどれくらいかかるか心配ですね。私が選択した自立式H鋼親杭RC壁工法について気になる工法、金額がいくらかかったかを発表します。
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ボーリング調査の結果元々の地盤が硬いのも幸いして既存の擁壁が高さ3m近くあったのですが、申請の都合上高さ
2 m以下に斜めにカット。自立式なので深さ2 m程H鋼を13本埋めてコンクリートを打設。長さおよそ11m高さ1.9mの自立式H鋼親杭RC壁工法の総額は約450万円でした。最初に検討したL型擁壁より少し安く上がりました。

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